Оценка рыночной стоимости квартиры в Волгограде

В КАКИХ СЛУЧАЯХ НЕОБХОДИМА ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ОЦЕНКА КВАРТИРЫ

• Купля-продажа. Представление о рыночной стоимости квартиры даст возможность аргументированно вести переговоры. 

• Оценка для банка. Банки предоставляют наиболее щадящие условия кредитования при наличии залога недвижимого имущества. 

• Оформление наследства. Заказав оценку жилья, можно определить размер материальной компенсации каждому претенденту для их отказа от своей доли . Также от рыночной стоимости квартиры зависит размер госпошлины за оформление наследства. 

• Оценка для суда. Например, если супруги при разводе не смогли разделить имущество самостоятельно, подаётся иск в суд, к которому следует приложить отчет об оценке квартиры. 

• Брачный контракт. При подписании подобного договора в обязательном порядке проводится оценка всего имущества, включая недвижимое. Впоследствии это поможет избежать проблем из предыдущего пункта. 

• Оценка для органов опеки. В России действуют различные социальные программы льготного получения жилья. Для подтверждения того, что претендент нуждается в улучшении жилищных условий необходимо заключение независимого оценщика. 

• Страхование. Размер страховых компенсаций также зависит от рыночной стоимости квартиры. 

•  Другие случаи. Независимая оценка квартиры также может понадобится и при постановке квартиры на баланс предприятия, при определении стоимости нанесённых жилью ущерба во время залива, пожара и т. д. 

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИТОГОВУЮ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ

• Местоположение (район города, близость объектов инфраструктуры, транспортная доступность, экологическая обстановка, благоустройство прилегающей территории). 

• Характеристики дома ( год постройки и капитального ремонта, этаж здания, состояние парадной, наличие лифта и мусоропровода). 

• Внутренние характеристики квартиры (планировка, состояние ремонта, площадь помещений, высота потолков, наличие балкона/лоджии, состояние системы отопления, водобснажения и электроснабжения) . 

• Особые факторы (тип собственности, неузаконенная планировка, наличие обременений). 

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

• Документ, удостоверяющий личность заказчика (паспорт гражданина РФ). 

• Выписка из ЕГРН (копия) или иные правоустанавливающие документы. 

• Технический паспорт недвижимости из БТИ (поэтажный план, экспликация на квартиру, справка о состоянии помещения (копии). 

• Документы (копии) о перепланировке помещений, в случае, если была проведена перепланировка. 

• Сведения о наличии обременений квартиры: залог, ипотека. 

Список документов может быть расширен в зависимости от каждого конкретного случая. 

ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ

Оценка квартиры происходит в несколько этапов. 

• Составление договора на проведение оценки между заказчиком и оценочной компанией, где указана фиксированная стоимость услуги по оценке квартиры. 

• Производится сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Данный этап включает в себя предоставление всех необходимых документов и выезд на осмотр объекта. 

• Расчёт стоимости квартиры. 

Проводится анализ рынка и тенденций, собирается информация о продажах аналогичных объектов. 

• Процедура оценки завершается составлением отчета, имеющим юридическую силу при обращении в государственные инстанции, при разрешении споров и в других ситуациях. 

 

СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЁТА

• Данные оценочной компании. 

• Паспортные данные заказчика оценки. 

• Подробная информация об объекте недвижимости. 

• Рыночная стоимость. 

Описание объекта: адрес, жилплощадь, характеристики, оценка состояния. 

• Оценка прилегающей территории: наличие инфраструктуры, транспортная доступность, экологическая ситуация района. 

• Обоснование выбора подхода к оценке. 

• Описание процесса определения цены. 

• Документы, которые использовал оценщик. 

• Итоговая стоимость объекта. 

• Дата анализа. 

ОЦЕНКА ДОЛИ В КВАРТИРЕ

Кроме индивидуального жилья в собственности может быть и доля квартиры. Такое бывает, когда у жилья несколько собственников. 

Доля так же как и комната может быть продана на открытом рынке, обменена или использована в качестве залога. 

Но нужно учитывать, что при оценке доли в квартире для продажи есть своя специфика. 

• При оценке долевой собственности квартиры важно учитывать, что рыночная стоимость квадратного метра доли не равна удельной стоимости квадратного метра квартиры. 

• Если независимая оценка доли в квартире происходит с целью выкупа другим долевым владельцем, происходит раздел имущества и производится оценка доли в квартире для суда или оценке подлежит доля квартиры для наследства. 

• Если оценка рыночной стоимости доли производится для органов опеки , то такая оценка может проводиться под надзором органов государственной опеки. 

Перечень документов для определения стоимости доли не отличается от перечня, необходимого для оценки целой  квартиры. 

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы. 

Доходный подход.

Данный подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения - способность недвижимости приносить доход и возможность его спрогнозировать. 

Доходы от недвижимости включают прибыль от её сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продаж и др. В рамках подхода выделяют два метода. 

1) Метод капитализации применяется, если прибыль от недвижимости каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста. 

2) Метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема. 

Затратный подход.

Этот метод основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. 

Выделяются два вида стоимости:

1) Восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, качества работ и характера планировки. 

2) Стоимость замещения определяется затратами за постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна и планировки. 

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учётом земельного участка, на котором она находится. 

Сравнительный подход. 

Сравнительный подход основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится следующим образом:

• Специалисты выделяют основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки, материал отделки и т.п.

• На сайтах с объявлениями о продаже специалист находит аналогичные объекты. 

• Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам. 

• Согласует стоимость выбранным методом. 

Использование всех трёх методов даёт самый точный результат. Но методы применяемы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости. 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как мы видим, без привлечения стороннего оценщика не обойтись. Результат его работы является мощным инструментом, использование которого существенно влияет на окончательную стоимость объекта недвижимости и весь ход сделки.